Estudando um pouco os FII, identifiquei um problema sério, que parece justificar as recentes quedas.
Está ligado a uma questão, comum a todas as empresas que investiram fortemente de 2006 a 2011, durante a alta dos preços em geral (cimento, minério, aço, commodities): possíveis testes de impairment.
Se os preços continuarem baixos por muito tempo e se essa queda influenciar negativamente na expectativa de fluxo de caixa futuro das empresas, há mesmo o perigo da baixa do valor recuperável dos ativos.
Por outro lado, se os preços se recuperarem (em termos reais) e se não houver redução importante da rentabilidade das empresas, não haverá problema.
No caso dos FII, o mercado já parece refletir o problema. Se observarmos o histórico do valor de mercado VERSUS PL, o mercado já precifica a massa de FII bem abaixo de seu PL:
(veja o boletim mensal
http://www.bmfbovespa.com.br/fundos-listados/boletim-mensal-fundos-imobiliarios.aspx )
Assim, se a rentabilidade geral e preços do mercado caírem (em valores reais, ex-inflação), a tendência será de queda dos rendimentos dos FII, o que já está acontecendo.
Fazendo projeções de longo prazo para os rendimentos futuros pagos pelos FII aos cotistas, constata-se, obviamente, que é importantíssimo que não caiam e que o valor da cota não se deprecie de maneira relevante. Caso contrário, o cotista terá muitas dificuldades em recuperar o valor investido, se considerado o benchmark da renda fixa oficial. Parece que, se mantido o atual cenário, a rentabilidade cairá lentamente, no LP.
Por outro lado, se a partir do fim de 2015 houver tendência de queda da SELIC e, ao mesmo tempo, os FII mantiverem ou aumentarem um pouquinho (em termos reais) os rendimentos, o oposto será verdade: a rentabilidade para o cotista será excelente. Mas se os rendimentos caírem aproximadamente na mesma proporção da possível queda da SELIC, o efeito, para o cotista, tenderá a ser neutro no longo prazo, ou seja, a rentabilidade ficará perto de zero (descontado o custo de oportunidade da renda fixa oficial).
http://analisedefundamentos.blogspot.com.br/
Está ligado a uma questão, comum a todas as empresas que investiram fortemente de 2006 a 2011, durante a alta dos preços em geral (cimento, minério, aço, commodities): possíveis testes de impairment.
Se os preços continuarem baixos por muito tempo e se essa queda influenciar negativamente na expectativa de fluxo de caixa futuro das empresas, há mesmo o perigo da baixa do valor recuperável dos ativos.
Por outro lado, se os preços se recuperarem (em termos reais) e se não houver redução importante da rentabilidade das empresas, não haverá problema.
No caso dos FII, o mercado já parece refletir o problema. Se observarmos o histórico do valor de mercado VERSUS PL, o mercado já precifica a massa de FII bem abaixo de seu PL:
(veja o boletim mensal
http://www.bmfbovespa.com.br/fundos-listados/boletim-mensal-fundos-imobiliarios.aspx )
Assim, se a rentabilidade geral e preços do mercado caírem (em valores reais, ex-inflação), a tendência será de queda dos rendimentos dos FII, o que já está acontecendo.
Fazendo projeções de longo prazo para os rendimentos futuros pagos pelos FII aos cotistas, constata-se, obviamente, que é importantíssimo que não caiam e que o valor da cota não se deprecie de maneira relevante. Caso contrário, o cotista terá muitas dificuldades em recuperar o valor investido, se considerado o benchmark da renda fixa oficial. Parece que, se mantido o atual cenário, a rentabilidade cairá lentamente, no LP.
Por outro lado, se a partir do fim de 2015 houver tendência de queda da SELIC e, ao mesmo tempo, os FII mantiverem ou aumentarem um pouquinho (em termos reais) os rendimentos, o oposto será verdade: a rentabilidade para o cotista será excelente. Mas se os rendimentos caírem aproximadamente na mesma proporção da possível queda da SELIC, o efeito, para o cotista, tenderá a ser neutro no longo prazo, ou seja, a rentabilidade ficará perto de zero (descontado o custo de oportunidade da renda fixa oficial).
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